长沙一市民遭遇“一房二卖” 房产商被判“退一赔一”

  在购房过程中,家住长沙雨花区的市民李某竟遭遇房产商“一房二卖”的恶意违约行为。长沙市天心区人民法院21日透露,该院近日对此案作出“退一赔一”的一审判决,即房产商向购房户退回143.5万元房款的同时,另赔偿其损失143.5万元并负担诉讼费。

  两年前,李某决定在湖南某置业公司(以下简称置业公司)开发的一处房产大厦中购买两套房屋。2014年3月26日,李某与该置业公司签订两份《长沙市商品房买卖合同》,两套房屋首付款共计143.5万元,剩余房款以银行按揭方式支付。

  购房合同签订后,李某支付了143.5万元首付款,但置业公司却未按约定向长沙市房屋登记机构办理合同备案,也没有为李某办理房屋所有权证。李某遂向长沙市天心区人民法院提起诉讼,请求法院责令置业公司为其所购房屋办理房产证。

  在诉讼过程中,李某发现置业公司早在2013年9月就已将这两套房屋卖给李某萼并办理了相关登记,于是决定变更诉讼请求,请求法院解除其与置业公司签订的《商品房买卖协议》,同时要求对方返还购房款143.5万元,赔偿其损失143.5万元并负担诉讼费用。

  天心区人民法院开庭审理后认为,原告李某与被告置业公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示,为合法、有效的合同。双方订立合同前,被告置业公司已将涉案房屋出卖给他人并办理预告登记,根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定,预告登记后未经预告登记权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力。

  本案中,被告置业公司未能举证证明其与原告李某订立合同时经过预告登记人李某萼同意,亦未举证证明该预告登记已失效,使得原告李某自订立商品房买卖合同时即无法依据相应合同取得涉案房屋所有权。法院支持了李某请求解除两份购房合同的诉讼请求,要求被告置业公司将143.5万元购房款全部退还李某。

  该院同时认为,被告置业公司恶意隐瞒上述两套房屋已抵押并出售的事实,将该房屋再次出售给原告李某的行为,违反了《中华人民共和国合同法》第五条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”等规定,破坏了正常的房地产市场秩序,故支持原告要求被告承担143.5万元赔偿责任的诉请。

  “在房地产市场火爆的背景下,许多房产开发商、销售商与购房户签订合同后,随意违约现象频发。”湖南师范大学法学院教授黄捷认为,由于合同违约金仅针对不守诚信行为的惩罚性质,而遵守约定的一方因违约方违约遭遇的损失可能远远大于违约金同时具有的补偿作用,致使违约成本低投机收益大。在这种情形下,房产开发商作为强势的一方往往毫无顾忌,屡屡违约。

  黄捷介绍,对于“一房两卖”的恶意违约行为,最高人民法院于2003年用司法解释的形式确立了惩罚性赔偿的制度。“该制度的建立,有利于制裁和遏制恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严损市场交易安全的行为,促进社会诚信制度的确立。”(傅煜 刘希平 陈汉)